近日，由惠州市自然資源局組織制定的《惠州市惠城區(qū)城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新成果(2021年版)》(下稱《基準(zhǔn)地價成果》)通過市政府批復(fù)公布，將于10月1日起正式施行。
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各類型土地在新版基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)中均有上漲，其中住宅用地價格接近翻番。新版基準(zhǔn)地價將給市場帶來怎樣的影響？相關(guān)專家認(rèn)為，有望推進(jìn)土地掛牌價格精準(zhǔn)化，帶動土地市場發(fā)展和拉升企業(yè)的投資熱情。
●南方日報記者張峰
各類型用地價格
均有明顯上漲
隨著惠州加速融深融灣，城市的軌道交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)均得到快速發(fā)展。城市基礎(chǔ)設(shè)施和區(qū)位優(yōu)勢不斷凸顯，各類型企業(yè)入惠投資提速，惠州土地作為項(xiàng)目建設(shè)落地的關(guān)鍵要素備受關(guān)注。
尤其是房地產(chǎn)市場領(lǐng)域，在2015年至2021年的暖市行情里，作為粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點(diǎn)城市，惠州迎來了全國規(guī)模型房企扎堆搶灘。樓市交易供需兩旺，企業(yè)在惠州土地掛牌市場激烈競奪，地塊高溢價出讓一度成為常態(tài)。
“惠州商住地的高溢價主要有兩方面原因，一是階段性的價格定價標(biāo)準(zhǔn)沒有跟上城市快速發(fā)展的實(shí)際，另一方面則是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)搶灘惠州以超實(shí)際的高價擊退競爭者。”長期關(guān)注惠州土地市場的專家胡光宇表示。
談及新一輪基準(zhǔn)地價調(diào)整，惠州市自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人直言屬于新發(fā)展階段的精準(zhǔn)調(diào)整。他介紹，土地是城市最基礎(chǔ)的資源要素，結(jié)合惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，及時更新調(diào)整城市土地基準(zhǔn)價格，既是有效給予用地企業(yè)和項(xiàng)目建設(shè)基準(zhǔn)參考的需求，也是充分發(fā)揮土地效能、節(jié)約集約用地的題中之義。
關(guān)注《基準(zhǔn)地價成果》，新一輪基準(zhǔn)地價調(diào)整區(qū)域涵蓋惠城區(qū)江北、江南、橋西、龍豐、河南岸、水口、小金口等8個街道，三棟、馬安等5個鎮(zhèn)和1個惠州市林場，面積1157平方公里，其中除橫瀝和蘆軸兩鎮(zhèn)外的636平方公里面積均被劃入中心城區(qū)。在用地類型上，覆蓋商服、住宅、工業(yè)和公共服務(wù)，均設(shè)定為“五通一平”的土地開發(fā)程度。
對比尚在實(shí)施的2018版基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，各類型用地價格均出現(xiàn)顯著漲幅。以中心城區(qū)為例，商服地塊價格區(qū)間從825—4275元/平方米，漲至1735—7630元/平方米；住宅用地則從615—2925元/平方米，漲至1205—5250元/平方米，整體漲幅接近八成；工業(yè)用地和公共服務(wù)用地則較平穩(wěn)，其中工業(yè)用地價格區(qū)間從470—660元/平方米，上浮至610—850元/平方米，漲幅保持在三成以內(nèi)。
“不同于商住用地的‘短平快’開發(fā)，工業(yè)項(xiàng)目從落地到投產(chǎn)，再到營收的周期比較長，在4年周期的調(diào)整中幅度不如商住地大。”胡光宇直言，當(dāng)前惠州正處在產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚發(fā)展周期，土地要素往工業(yè)傾斜，工業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模比較大，商住地占比比較少，因此將更加稀缺。
土地價格形成機(jī)制
有望優(yōu)化精準(zhǔn)
“基準(zhǔn)地價考慮了城市發(fā)展?jié)摿Α⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、區(qū)位要素，不同片區(qū)的方位和資源要素組合等，基本反映了階段性的區(qū)域發(fā)展實(shí)際。”惠州市國土空間規(guī)劃協(xié)會評估分會會長鄭心苗介紹，基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的成型綜合了城市發(fā)展各類要素，能夠有效為企業(yè)投資和市民提供參考。
針對不同的城市板塊，《基準(zhǔn)地價成果》還將某一種用地類型根據(jù)片區(qū)實(shí)際劃分為七個等級，并劃定土地級別界線。對于最受關(guān)注的住宅用地，被劃定為一級住宅用地的區(qū)域?yàn)椋罕逼鹦陆贰A潤御苑東側(cè)第一條現(xiàn)狀路—隆生大橋—東江—三新北路圍合區(qū)域，以及北起惠州大橋—東江—西枝江—麥地路—南岸路—和地路—麥地東二路—麥地南路—麥地路—南湖路—西湖圍合區(qū)域，為城市開發(fā)最為完善的片區(qū)，土地價格為最高的5250元/平方米。
當(dāng)前惠州城市的集中開發(fā)區(qū)，金山新城馬安新城組團(tuán)和港深高鐵北站新城，兩個片區(qū)大致區(qū)劃范圍為：北起新聯(lián)西路—水口大道—三環(huán)東路—惠澤大道—合生實(shí)驗(yàn)學(xué)校東側(cè)第二條現(xiàn)狀路—鹿江瀝—惠州大道—長湖東路—規(guī)劃路—三環(huán)東路—東江圍合區(qū)域；北起倚山路—小金口河—規(guī)劃路—長深高速圍合區(qū)域，均被劃分為三級，基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米。
梳理過去幾年的土拍市場，從2017年初碧桂園在江南片區(qū)溢價330%(折合樓面價4522.5元/平方米)拿地開始，保利、星河和領(lǐng)地在北站競價爭奪，佳兆業(yè)、合能分別在馬安和北站高溢價拿地，樓面地價到達(dá)8000元/平方米左右。
“忽略市場的不確定性和政策風(fēng)險，為拓規(guī)模、搶占市場而以過高溢價拿地，對于企業(yè)正常經(jīng)營是一種破壞。”惠州天策行行銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李建鋒介紹，無論是北站還是馬安，8000元/平方米的樓面價是不切實(shí)際的。即使按照暖市行情，疊加融資、財(cái)務(wù)以及營銷等成本，基本沒有盈利空間，這在很大程度上造成了相關(guān)企業(yè)和項(xiàng)目目前的困境。
胡光宇認(rèn)為，隨著《基準(zhǔn)地價成果》施行，稍顯冷清的土地掛牌市場有望迎來改變，“一方面依托政策端暖風(fēng)頻吹，市場供需開始呈現(xiàn)筑底復(fù)蘇行情；另一方面基準(zhǔn)地價成果施行，有望帶動土地掛牌價格形成機(jī)制的優(yōu)化，土地價格與行業(yè)發(fā)展充分銜接，也更加符合企業(yè)投資和開發(fā)的預(yù)期”。
■相關(guān)
惠州江北
今年首宗商住地掛牌
隨著惠州市中心城區(qū)新一輪基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)即將施行，惠城區(qū)土地掛牌市場迎來了新消息。日前，惠州市公共資源交易中心土地與礦業(yè)網(wǎng)上掛牌交易系統(tǒng)發(fā)布信息，一宗商住地塊掛牌，將于10月18日交易，起始價格為37450萬元。
據(jù)公告信息，該宗地為惠城區(qū)金龍大道東南片區(qū)地塊，面積為52881平方米，最大計(jì)容積率建筑面積132205平方米(其中商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑面積比例≤10%，配套設(shè)施建筑面積≥530平方米)，屬于住宅、商服用地，土地使用年限分別為住宅70年、商服40年。
在價格方面，該宗地掛牌起始價格37450萬元，折合起始樓面價格2833元/平方米。綜合市場“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，地塊采取“限地價、搖號”方式出讓，最高限價43067萬元(折合最高樓面價3258元/平方米)，同時明確地塊所建單套毛坯商品住宅銷售單價不高于17400元/平方米。
值得注意的是，該宗地是惠城區(qū)繼6月掛牌出讓水口中心區(qū)、鹿江瀝南岸4宗商住地后，下半年的首次推地，也是江北主城片區(qū)今年推出的第一宗商住用地。在區(qū)位上，用地位于新江路與望江瀝交會處，鄰近萬科金域華庭、鼎峰國匯山、摩卡小鎮(zhèn)等社區(qū)，為城市核心區(qū)的成熟開發(fā)片區(qū)，交通道路、學(xué)校、醫(yī)院和公園等均已完善，屬于最新基準(zhǔn)定價的三級用地范圍，基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米水平。
在配套建設(shè)方面，根據(jù)地塊規(guī)劃條件告知書可知，競得人須承擔(dān)江北南區(qū)地塊的安置房小區(qū)建設(shè)。據(jù)江北南區(qū)地塊信息，宗地須建設(shè)不少于600套安置房，項(xiàng)目須在2024年底前竣工交付，這意味著金龍大道東南片區(qū)地塊競得企業(yè)開發(fā)成本將相應(yīng)提升。
聚焦宗地2833元/平方米的掛牌起始價格，相比過去幾年江北片區(qū)動輒5000—6000元/平方米的樓面價格水平，即使考慮到配建成本仍屬罕見。
“隨著市場環(huán)境的變化，新的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，政府土地價格的形成機(jī)制將更加符合實(shí)際。”惠州樓市相關(guān)人士表示。
（文章來源：南方日報）
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