4月29日下午，深圳2022年首批集中供地的8宗宅地入市競價。8宗地分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕合作區，起拍價合計168億元。

從最終的拍地結果來看，深圳成為2022年首批集中供地熱度最高的城市之一，出讓的8宗地塊全部達到最高限價，5宗地塊進入搖號環節，共收金193.3億元，整體溢價率約15%。

國企、央企則仍是此次土拍的主角，最終包攬本輪全部地塊，并且多為深圳本地國企或者多年深耕深圳市場的央企。

本次供地中，寶安新安地塊競拍過程最為曲折和焦灼，地塊面積較大也是最貴的一宗地，拍地耗時長達兩個小時，華潤同萬科+人才安居聯合體一度激烈競拍，最終被萬科+人才安居聯合體以70.51億元+2.6萬平方米自持保障性租賃住房面積的代價拿下，溢價率14.99%，成交樓面價3.27萬/平方米。

根據規劃，該地塊未來住宅銷售限價8.75萬/平方米，這一價格相較去年同區位地塊限價上漲約2000元/平方米。

一位熟悉深圳市場的房企投拓人士告訴界面新聞，本輪土拍利潤最高的兩塊地是寶安新安和龍華民治地塊，寶安新安地塊又位于傳統的豪宅區尖崗山。

寶安新安地塊是市場公認的本次出讓位置最好的一宗地，具體位于曦城南區旁、寶安中學集團實驗學校附近，周邊有上合小學、天驕小學、振華學校等配套資源。區域內有越秀和樾府(均價10萬/平)、萬科都會四季花園(均價9.1萬/平)、尖崗山壹號花園(均價9萬/平)、璽玥華府(均價8.8萬/平)等住宅項目。

上述投拓人士表示，尖崗山地塊有個問題是早年定位比較高端，定位豪宅區后長期沒有其他投入，深圳其他豪宅區華僑城、香蜜湖都有不少政策利好出臺，規劃配套也都有，然而尖崗山片區只有定位，其他都沒有。兩公里外才有地鐵，公共交通比較差，附近高速公路導致噪音比較大，生活并不舒服。優點是開車到福田、前海、后海非常近，周邊綠化不錯。

歷來尖崗山有地塊出讓時房企都會激烈參與競拍，寶安新安街道也是萬科在此競得的第二宗地。

不過該區域地塊近年來入市項目去化并不理想，對房企而言，尖崗山地塊入市后有一定的操盤難度。

本輪最熱門的地塊是龍華民治地塊，由深業控股和龍華人才安居聯合體競得。現場有8家房企進入搖號環節，溢價率15%，成交樓面價2.78萬/平方米，未來住宅銷售限價7.22萬/平方米，相較去年周邊成交地塊限價的6.98萬/平方米，上漲約2400元/平方米。

雖然錯失寶安新安地塊，但華潤置地仍是本輪土拍贏家，共競得光明兩宗宅地，耗資41.31億元。

其中光明玉塘地塊以19.04億元競得。該地塊共吸引了華潤、中海、保利、招商、華發、聯發6家參與競拍。銷售限價為4.72萬元/平方米，該價格相較去年同區位地塊限價上漲約3800元/平方米。

根據克而瑞數據統計，今年截止到4月19日，8宗地塊中光明玉塘街道所處的公明板塊普通住宅網簽最多，共計1145套，主力項目是深鐵瑞城，均價約在5.05萬元/平方米。

另外，華潤置地還以封頂價22.27億元競得光明鳳凰地塊，該地塊掛牌起始價19.37億元，未來住房銷售限價4.89萬元/平方米。該價格相較去年同區位地塊限價上漲約4500元/平方米，是本輪出讓地塊中銷售限價漲幅最高的地塊。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，央企國企占主導，本質上反映了兩個問題，一個是深圳的開發的難度比較高，地價也比較高，有配建要求，對開發商的綜合開發能力比較高，所以國企央企占主導。另外也反映了深圳目前民企整體仍舊在資金鏈風險的困境之中。

一位央企投拓總告訴界面新聞，經歷去年的行業風險后，目前房企在市場拓展比較謹慎，沒有把握或者不夠熟悉的市場不會隨便進入。

對于本輪深圳供地限價普遍提升，李宇嘉表示，地塊的限價比去年大概上調了5%到10%，給開發商一定的利潤空間，加上地塊出讓的數量比較少，并且深圳整體新房庫存量加去化周期在熱點城市里屬于比較低的水平，年初到現在的兩波疫情，也使得很多需求擠壓著。開發商對深圳新房市場還是比較有信心。

深圳市場從3月以來確實出現回暖態勢，3月新房網累計網簽達2859套，環比上漲45.94%，同比下跌46.11%。

樂有家研究中心統計顯示，目前深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%，二套住宅為5.2%。相較于3月下降了15-30BP.且目前放款速度提速，主流銀行一般1個月左右均可放款。

市場成交恢復與政策利好，也成為深圳土拍回暖的原因。

有業內人士告訴界面新聞，短期內的深圳市場，購房者沒有很積極，但去年以來的調整是市場資金短缺導致的問題，開發商對市場基本面的認識沒有發生變化，特別是深圳等一線城市和強二線城市，無論是開發商還是購房者，都有比較好的預期。

深圳宅地短缺的問題也是開發商始終愿意積極拿地的另一原因。

光明區2022年集中出讓居住用地情況的文件中可以看到，光明區第二、三批計劃供地的地塊中，有的地塊還未完成房屋拆遷工作。

今年1月初，深圳發布住房發展“十四五規劃”，《規劃》明確表示，“十四五”期間，深圳供應居住用地不少于15平方公里、建設籌集住房89萬套(間)、供應分配住房65萬套(間)。通過加大供應，穩定市場預期，滿足更多住房需求。

4月12日，深圳住建局發布二季度商品住宅房源信息，二季度計劃入市住宅14250套，各區均有不少新盤入市。

有房企投拓人士告訴界面新聞，此次深圳首批供地地塊就不多，第二批預計也是七八塊，政府還需要加大供地力度。

（文章來源：界面新聞）

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