春節前后，針對激增的“提前還貸潮”，排隊數月、沒有額度、要交違約金，可以看出，對于蜂擁而至的“上帝”，銀行的配合意愿并不高。

“我們行從春節前后開始，每天差不多至少將近400人辦理提前還貸業務。”某知名銀行北京一支行工作人員對《華夏時報》記者表示，該支行為這家銀行在北京市區唯一線下辦理提前還貸業務的網點，記者對此表示震驚，繼續追問，該行工作人員表示“只是規定”。

當“高位站崗”手里有錢的購房者們紛紛涌進銀行“立即止損”時，市場上對于降低存量房貸利率的呼聲一浪更比一浪高。

(資料圖片僅供參考)

然而，作為銀行十分看重的優質(中長期零售)資產，近些年商業銀行普遍受到凈息差持續收窄的壓力，A股42家上市銀行中，2022年上半年凈息差同比縮窄的有32家，僅有8家保持小幅微增態勢。

業內專業人士表示，銀行對于未來調降存量房貸利率的可能性較小，一方面是2022年LPR多輪下調壓力下，已經十分不樂觀的凈息差在一季度持續承壓商業銀行面臨較大的盈利壓力，且降低存量房貸利率并不會帶來新貸款量的增加；另一方面在操作層面難度較大，因為房貸利率并非統一制定，因人而異，調降存量利率意味著需要對征信進行重新核查，工作量巨大。

提前還貸立即止損

“您好，請問您辦理什么業務？”

“提前還貸，謝謝！”

2月9日下午，《華夏時報》記者以還款人的身份來到某知名銀行在北京的一家支行個貸服務中心，這里為該行北京地區的借款人集中辦理提前還貸等相關業務。

“從春節后開始，一直到現在，每天人都特別多，平均每天有400人左右來辦理提前還貸業務。”門口負責排號的工作人員告訴記者，今天因為天氣原因人還相對少點但至少也要排到300位之后，看到記者的排號單上顯示“您前面有14位”，他笑著表示，“別著急，找個位置坐吧，速度很快的，你這個差不多20多分鐘就能排上。”

2月9日，北京迎來立春后的首場小雪，已經逐漸回暖的氣溫又出現了明顯下降，室外陰冷潮濕，等待大廳內人頭攢動，一直到臨近下班，辦理房貸業務的柜臺經理們，終于有時間站起來活動一下，“中午我們不休息，因為中午人更多。”個貸經理對記者感嘆。

自2022年以來，樓市刺激政策暖風頻吹，差別化住房信貸政策、首套房貸利率動態調整機制等發布后，越來越多的城市加入到下調首套房貸利率下限城市的隊列中，眼看著多城首套房貸利率開始邁入“3時代”，那些房貸利率依然站在5%到6%“高位”的買房者們坐不住了。

《華夏時報》記者在等待叫號期間采訪的多位受訪者表示，提前還貸原因無非有二，一是手里有了多余的現金，這部分錢的來源，有的是存款、理財資金的贖回，還有的是年底單位發的獎金等；二是大部分受訪者認為，目前市場上能夠穩定跑過房貸利率的產品不多，目前鄭州首套房貸利率已降至3.8%，提前還貸就是最好的理財，應當“立即止損”。

記者在調研過程中發現，多數選擇提前還貸的客戶貸款利率介于5%至6%之間。

實際上，自1月5日，央行、銀保監會發布建立首套住房貸款利率動態調整機制后，多地開始調整首套房貸款政策，據諸葛找房不完全統計，已有30城下調首套房貸款利率下限。截至1月末，貝殼研究院監測的103個城市中，首套利率低于4.1%的30個城市中，二線城市8個，其余均為三四線城市，其中，南寧、珠海、株洲和常德利率3.7%，為全國最低。

提前還貸難，等待時間長，還貸權限門檻上移是多數客戶還貸過程中遇到的普遍性問題，對于銀行此舉，IPG中國首席經濟學家柏文喜指出：“購房者提前還貸對于銀行機構而言，除了打亂原有的資金計劃、影響資產端規模和利息收益外，也會對銀行的存貸比、流動性以及資產與負債結構帶來直接的影響。”

3到5個月的等待期是記者在北上廣深地區各家銀行采訪中得到的最多的口頭承諾時間。“線下預約還款目前已經登記到6月底，”某國有大行信貸人員表示，“如果下個月預約，那實際扣款時間可能就要等到8月份了。”

此外，目前多家銀行取消了線上或線下預約，只開放單一預約通道。

“我們目前只能電話預約，手機銀行暫時預約不了，這個月的已經約完了，或者等到5月份的線上額度出來再約。”建行上海地區某支行個貸經理表示，

“這個月還款的人最多，目前我行規定一年只能預約一次，且提前還款額需要超過月還款額的6倍以上。”

與建行不同，農行北京地區則是只開放了電話預約通道，“我們是按照銀行的經營情況不斷調整的，目前來看等待時間長除了還貸人數較多的因素外，我們的每筆提前還貸資料都需要上交分行進行審批。”農行某支行個貸經理表示。

也有的銀行一周只開放一個工作日或只開放一個線下網點集中辦理提前還貸業務。

招行北京地區只開放月壇某支行集中辦理提前還貸業務，2月10日，記者再次致函該行詢問為何只開設單一網點處理目前全市激增的還貸客戶，截至發稿，未收到招行方面回復。

除此之外，廣州某國有大行每周二集中辦理提前還貸業務，“我們行每周二上午9點至11點，下午2點至4點集中受理。”該行信貸人員表示，每天柜臺大概放出50個號左右，先到先得。

對于借款人較為關心的違約金問題，交行上海某支行信貸人員對《華夏時報》記者表示，“2022年我們是按提前還款額的千分之一進行收費，但今年截至目前我們是免收提前還款違約金的，但之后不清楚，如果之后有變化政策通知需要收費，客戶可以電話聯系我行，我們會進行解釋，我們只在借款人同意的情況下才進行扣費。”當記者問道，對收取的違約金額度是否可以和銀行協商，該信貸人員表示，“如果借款人對于扣除違約金不滿，也可以選擇不還款，等待下一個年度再還。”

記者在調查中了解到，目前多數銀行規定，只要滿足還款期限1年以上這個條件，提前還貸無需繳納違約金。不過，一些地區仍然需要根據貸款合同進行操作。

排隊數月，沒有額度，要交違約金，從中可以看出，對于購房者的提前還貸，銀行的配合意愿明顯不足。

但銀行也有話說。某城商行信貸內部人士對《華夏時報》記者表示：“客戶提前還款本質上屬于客戶申請變更原借款合同條款的行為，對商業銀行的正常經營造成一定影響，且處理處置都需要走相應的審批流程。”

降存量房貸利率呼聲高

當“高位站崗”的提前還貸大軍紛紛開啟“自救”模式的當下，對于降低存量房貸利率的呼聲一浪高過一浪。

“我2019年因為結婚買了一套房，利率5.88%，而且我還不是最高的，身邊有朋友甚至超過了6%，對于我們這些剛工作不久的購房人來說，特別想知道目前有沒有辦法可以享受到現在更低的新房貸利率。”來自江蘇的一位網友在某社交平臺上表示。

房貸利率由五年期LPR和加點兩部分組成，事實上，針對降低存量房貸利率的呼聲主要集中在銀行的加點部分，掛鉤5年期的LPR會在今年的重定價周期后自動下調，2022年五年期LPR歷經三次下調由2021年年底的4.65%下調至4.3%，調整幅度共計35BPS，而存量房貸利率的加減點幅度不變。據海通證券研究所估算，當前存量房貸利率水平比市場化利率水平高1至2個百分點。

以貸款100萬元、30年等額本息還款方式進行計算，當貸款利率為6.37%時，每月月供為6235.43元，當房貸利率為4.1%時，每月月供僅為4831.98元，前后相差超1400元。

房貸作為銀行十分看重的中長期優質零售資產，不但利率穩定且壞賬率極低，因此，存量房貸各家銀行都十分看重，但對于未來是否會調降存量房貸利率，業內專業人士表示，銀行同意調降存量房貸利率的可能性較小，大部分的存量房貸利率依據LPR加減基點進行調節，已經考慮到利率動態變化，且房貸利率調整本身已寫入借款合同。此外，對于銀行來說，降低存量房貸利率只會讓已經不樂觀的“凈息差”持續受損，并不會帶來新貸款量的增加，對于地方政府而言，當前重點任務是穩定房地產市場，存量房本身利率的變動并不會給房地產市場帶來直接的影響。

據央行《2022年四季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，截至2022年末，房地產貸款余額53.16萬億元，同比僅增長1.5%，比上年末增速低6.5%。其中，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比僅增1.2%，增速比上年末低10%。

可以看出，房貸這塊優質的中長期資產自去年起開始增長乏力。對于商業銀行而言，2022年凈息差中也可以窺見一二，在A股42家上市銀行中，2022年上半年凈息差同比縮窄的有32家，僅8家保持增長態勢。以房貸業務占比相對較高的國有大行和股份行為例，工行、農行、建行、交行分別同比收窄9BP、10BP、4BP和2BP，股份行縮窄幅度更甚，其中，民生銀行、華夏銀行、興業銀行和光大銀行同比收窄分別為37BP、37BP、17BP和14BP。

更不樂觀的是，隨著2022年LPR的多輪下調，東方證券研報提出，住房按揭貸款的重定價將會在2023年一季度產生較大擾動，LPR的下行將直接影響商業銀行的利息收入，進而影響凈息差。

在銀行息差下行壓力較大的背景下，有銀行人士進行過粗略計算，若存量房貸利率的加點下調1個百分點，銀行業一年減少的利息收入將高達數千億元。

針對目前提前還貸難的現狀，不少專家及學者提出對應建議，2月11日，知名經濟學家任澤平提出：“下調存量房貸利率有利于降低居民住房消費負擔，解決消費者扎推提前還貸難、違規轉貸等一系列的問題。”

業內專業人士表示，從操作層面來看調降存量房貸利率存在一定難度，因為房貸客戶的利率并非統一制定，因人而異，與個人征信息息相關且各地區間差異也較大，如若調整存量利率，則意味各家銀行需對客戶征信再次進行核查，工作量巨大。

（文章來源：華夏時報）

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