銷售延續筑底過程，政策寬松有待升級。2022年一季度商品房銷售面積及銷售金額累計同比增速分別為-13.8%和-22.7%，較前兩月分別下降4.2 和3.4 個百分點；3 月銷售面積和金額的單月同比增速分別為-17.7%和-26.2%，分別較前兩月下降8.1 和6.9 個百分點，單月銷售已連續8 個月負增長。從我們所跟蹤的重點城市高頻數據來看，3 月商品房銷售面積同比下降42.9%，較前兩月跌幅進一步擴大，從趨勢上來看均體現出整體銷售疲軟的態勢。盡管在因城施策框架下部分城市相繼放松調控，但疫情的擴散以及居民加杠桿意愿受到擠壓，市場預期尚未出現扭轉跡象。從當前的政策反饋效果來看，寬松范圍及力度均有待升級，才有可能逐步打破行業供需負反饋的局面。往后來看，政策傳導有效性的滯后疊加行業信用風險依舊承壓，預計短期內銷售仍難以快速修復，基本面在二季度仍將處于筑底過程中。從房價表現來看，70 個大中城市新建商品住宅價格指數環比下降0.1%，與2 月增速持平，同比增長0.7%，增速較2 月下降0.5 個百分點；3 月房價環比下跌城市數量達到38 個，較2 月減少2 個。在當前供需兩弱的格局下，價格維度的變化并不明顯，但城市間的分化程度呈加劇態勢，核心一二線城市在房貸層面的改善刺激下，新房及二手房成交量已現邊際回暖跡象，進一步拉升房價預期，而需求偏弱城市即使在政策的加持下，預計也很難扭轉房價持續下跌的趨勢。
投資增速二季度將持續探底。一季度房地產開發投資累計同比增長0.7%，3 月單月同比下降2.4%，增速分別較前兩月下降3 個和6.1 個百分點。考慮到房企的資金鏈壓力和銷售端的低迷，地產投資增速下滑幅度仍在預期之內，從土地購置的角度，年內首批土拍熱度隨著政府供地質量的提升而較去年第三批次略微好轉，但仍難言明顯改善，一季度土地購置面積及土地成交價款同比增速分別為-41.8%和-16.9%，較前兩月分別提升0.5 個百分點和9.8 個百分點。施工方面，一季度施工面積同比增長1%，但3 月單月受到復工受限的影響，施工增速降至-21.5%。預計后續施工端將隨著陸續復工而迎來增速企穩，但土地端回暖仍有待政策信號及銷售的實質性復蘇，因此我們綜合判斷二季度地產投資增速仍將繼續探底，三季度有望迎來單月投資增速企穩回正的拐點。
新開工低位徘徊，竣工節奏有望提速。新開工方面，一季度新開工累計增速為-17.5%，3 月單月同比增速-22.2%，分別較前兩月降幅擴大5.3 個和10.1 個百分點，開工疲弱的深層次原因仍在于房企流動性壓力下的開工意愿度，結合去年二、三批次土地成交的冷清，可開工項目層面則面臨絕對量的下滑，因此后續新開工仍將維持低位。竣工方面，一季度及3 月單月同比增速分別為-11.5%和-15.5%，增速分別較前兩月降幅擴大1.7 個和5.7 個百分點，盡管短期內竣工出現高位放緩，但預售資金監管制度下房企需通過加快竣工來保障現金回款，保交付進一步推動竣工增速降幅收窄。？
資金面持續承壓，困境下更需針對性藥方。從行業到位資金來看，一季度累計增速為-19.6%，3 月單月增速為-23%，增速較前兩月分別下降1.9個和5.3 個百分點。分結構觀察，個人按揭貸款單月增速為-22.1%，較前兩月跌幅擴大5.2 個百分點，盡管自2021 年10 月以來按揭貸款層面支持力度加大，目前房貸放款周期已大幅縮短，房貸利率亦有顯著降低，但目前來看，在集中釋放前期積壓的按揭貸款需求后，增量層面仍受制于需求端的低迷，一季度新增居民中長期貸款同比少增9100 億元，即可反映出當前購房意愿度較低。定金及預收款單月同比下降37.5%，跌幅較前兩月擴大10.5 個百分點，其趨勢與銷售增速持續下滑相對應，定金及預付款占比也由2021 年末的36.8%下降至32.1%。
融資層面，國內貸款一季度同比增速為-23.5%，3 月單月增速為-29.7%；自籌資金一季度同比增速為-4.8%，3 月單月增速為-2.3%，房企通過外源融資補血尚處于緩慢復蘇的過程，對于危機房企紓困的政策方向和力度需更有針對性，在目前銷售回款有限疊加融資尚未根本性改善的背景下，行業資金面在即將到來的償債高峰期仍面臨關鍵風險節點。
因城施策框架下政策力度及范圍均有進一步釋放預期，地產板塊二季度將持續受益估值修復紅利。行業一季度各項指標均呈現下滑趨勢，疊加疫情擴散對整體經濟的沖擊，全年經濟增速目標面臨的壓力陡增，因此在地產供需兩端的政策層面仍需進一步加碼放松力度。近期在因城施策框架下的政策出臺密集度明顯提升，涉及城市范圍進一步延伸至部分二線城市，但總體而言寬松范圍和力度仍具備較大改善空間。同時央行、外匯管理局4 月18 日提出實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，進一步明確了繼續加大需求端支持力度的態度，而針對供給端，在目前銷售回款有限疊加融資尚未根本性改善的背景下，房企仍需更有針對性的紓困政策來應對即將面臨的還債高峰。從全局的角度來看，針對房地產的政策工具將隨著經濟基本面的不斷探底，釋放的預期將進一步提升。
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風險提示：疫情再次升級對地產銷售端造成沖擊，房價超預期下跌，調控政策持續高壓，融資環境改善不及預期，行業流動性風險加劇等
（文章來源：首創證券）
