報告導讀
2022 年4 月18 日，統計局公布2022 年3 月房地產行業數據。
投資要點
3 月銷售環比降幅收窄，同比降幅擴大，小陽春失約。
22 年1-3 月全國商品房銷售面積3.10 億平，累計同比-13.78%，較1-2月累計同比降幅擴大4.21 個百分點。3 月當月銷售面積1.53 億平，較1-2月環比-2.29%，同比-17.7%，環比降幅收窄但同比降幅擴大。22 年1-3月全國商品房銷售額2.97 萬億元，累計同比-22.73%，較1-2 月累計同比降幅擴大3.45 個百分點。3 月當月銷售額1.42 萬億元，環比-8.17%，同比-26.16%，環比降幅收窄，同比降幅擴大。從銷售均價上來看，1-3 月平均銷售均價9552 元每平，環比1-2 月-2.97%，降幅有所擴大，3 月單月均價9252 元每平，環比-6.02%。
3 月當月房地產開發投資完成額同環比負增長。
22 年1-3 月房地產開發投資完成額2.78 萬億元，同比+0.7%，較1-2 月累計同比降幅擴大3 個百分點。3 月當月房地產開發投資額1.33 萬億元，環比-8.51%，同比-2.39%。3 月單月同比數值繼2021 年9 月以來持續負增長(除2022 年1-2 月)。我們在2 月數據點評中提到，上游原材料價格上漲對1-2 月房地產開發投資完成額有支撐作用，但實際開發投資需求仍面臨短期壓力，3 月數據驗證了我們的觀點。
土地投資同比下降4 成，新開工、竣工面積同比增速降幅擴大。
土地購置面積22 年1-3 月累計同比-41.82%，3 月當月環比2 月-40.24%、同比-40.97%，土地市場低迷態勢延續。我們認為，在銷售未見明顯拐點的情況下，房企拿地信心不足，此外房企紓困問題仍需解決，有能力拿地房企數量銳減。新開工面積累計同比三個季度負增長，22 年1-3 月累計同比-17.50%，較1-2 月降幅擴大5.3 個百分點。房屋竣工面積22 年1-3月累計同比增速-11.50%，較1-2 月降幅擴大1.7 個百分點。施工面積增速1-3 月累計同比增速為1%，較1-2 月下降0.8 個百分點。新開工和竣工3 月當月面積增速也呈現環比降幅收窄同比降幅擴大的現象。
國內貸款當月值銳減，個人按揭貸款當月值同比降幅擴大。
房地產開發資金來源中，國內貸款和其他資金總計占到約67-68%。國內貸款22 年1-3 月累計金額5525 億元，同比-23%，較1-2 月累計同比降幅擴大2.4 個百分點。3 月當月金額1420 億元，同比-30%，較1-2 月跌幅擴大8.63 個百分點。從房地產開發資金來源占比來看，國內貸款22 年1-3 月累計金額占比為14%，較1-2 月下降2 個百分點，下降幅度較大。
個人按揭貸款(在其他資金)1-3 月累計6369 億元，同比-18.8%，3 月當月金額2245 億元，環比-46%，同比-22%，同比降幅擴大。
央行和外匯局出臺23 條措施加大支持實體經濟力度。
4 月18 日央行和外匯局印發《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》，其中提到1)合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求；2)加大對優質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放；3)加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務。我們認為，本次央行和外匯局從金融機構角度對房地產行業供需兩側政策調節給出引導。需求方面，通知給各城市在限貸方向上給予了指引，為各城市后續通過調節首付比例和貸款利率的方式提振和釋放合理需求做好鋪墊。供給側方面，通知呼應了證監會和國常會提及的紓困落地，我們認為后續金融機構可能會增加并購貸發放額度，向更多房企發行并購貸并提供并購相關服務。
投資建議：3 月房地產銷售和投資數據均呈現同比降幅擴大趨勢，我們認為這和重點東部城市疫情反復導致需求、開竣工延后的情形相符。行業1-3 月份累計銷售和投資表現欠佳，房地產行業基本面繼續筑底。結合4月初地產供需兩端政策放松情況來看，我們認為Q2 是行業政策放松、企穩行業基本面的關鍵時間窗口，我們維持Q2 供需兩端政策力度和頻率高于Q1 的觀點：基本面未企穩，政策放松趨勢不變。
開發板塊：1)優質龍頭回調即是加倉機會：A - 保利發展、招商蛇口、萬科A、金地集團；H – 中國海外發展、華潤置地、龍湖集團；2)黑馬型逆勢增長標的：A - 華發股份、首開股份、濱江集團；H –綠城中國、越秀地產、建發國際、中國金茂。同時，建議關注優質民企困境反轉：A - 新城控股、金科股份；H – 旭輝集團，以及掌握核心地段核心資產、逆周期性凸顯的金融街。
物管板塊：繼續推薦低估值高成長標的碧桂園服務和金科服務。
風險提示：政策放松力度和速度弱于預期導致行業修復時間較長、局部城市疫情反復拖累行業修復進度、個別房企信用事件干擾板塊整體估值修復。
（文章來源：浙商證券）
標簽： 房地產行業
