“存量、市場化的房源轉為保障性租賃住房(簡稱”保租房“)，加上集體用地、租賃用地上新建設的保租房，這兩方面共同發力才能盡快解決租購錯位的矛盾。” 8月15日，在中國房地產估價師與房地產經紀人學會、上海交通大學住房與城鄉建設研究中心聯合主辦的“租賃企業戰疫故事會·第二講”線上直播活動上，建信住房服務有限責任公司副總裁、中國房地產估價師與房地產經紀人學會房地產租賃專業委員會秘書長趙曉英如是說。
近年來，在“房住不炒”“租售并舉”“擴大保障性租賃住房供給”等一系列政策利好下，不少長租公寓納入保障性租賃住房體系(下稱“納保”)。問題在于，“納保”過程中有哪些問題需要厘清？保租房和市場化的住房租賃，是一種怎樣的關系，應該如何協調發展？
13家住房租賃企業“納保”占比超10%
(資料圖)
今年以來，我國住房租賃行業再迎實質性拐點。保障性租賃住房試點40城建設提速，多地陸續公布籌建進度，供給增量迅速擴充。與此同時，在一系列政策利好下，不少長租公寓納入保障性租賃住房體系。
ICCRA統計數據顯示，截至2022年二季度末，全國已開業房間規模中約有6.9%納入當地保障性租賃住房，規模合計為62019套(間)。納保比例最高的為租賃式社區，已納保房間規模占宿舍型公寓總規模的8.4%；青年公寓和宿舍型公寓的納保比例分別為5.1%和3.1%。
與此同時，納保的企業名單亦持續更新中。除了國資背景企業外，一些非國有企業也獲得進入保租房領域的門票，包括旭輝瓴寓、安歆、柚米寓等，企業參與保租房的方式包括成立合資公司、整租后開展運營、委托經營管理等。
ICCRA統計數據顯示，截至目前，全國共有13家住房租賃企業的納保占比超過10%。ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然分析稱，當前保租房市場呈現兩大特點：其一，保障性租賃住房的建設運營呈現多元化市場主體趨勢明顯，國企、央企在該領域起到了“壓艙石”作用，民營企業百花齊放；其二，深耕一地的國有企業優勢明顯，在排名前五位的企業中，有四家均為深耕一地的企業。
政策傾斜、資金支持及政企合作等多方面助力，都成為保租房持續加速的重要動力。以金融端為例，近年來，建設銀行積極探索新金融實踐，大力推進住房租賃戰略，既服務于住房租賃長租市場，又助力保障性租賃住房的健康快速發展。趙曉英介紹，建信住房今年納入保租房認定的項目共26個，接近1萬套房源，建筑面積近50萬平方米，主要分布在上海、重慶、江蘇、浙江、湖南、河北等一二線城市。
自如亦在積極探索保租房領域。“在這一領域，自如能充分發揮集中式公寓的運營能力，高效盤活閑置房屋資產，提高其利用效率；同時，整體穩定的運營系統，為資產持有方的長效合作賦能。”自如公共事務中心副總經理馬野銘如是說。
新京報記者還獲悉，目前魔方積極響應政府號召，“應納盡納”，推動各地項目納入保障性租賃住房體系，也有地區相關部門主動找到魔方尋求合作。魔方首席技術官常海松在和上海、杭州等地保租房項目的溝通過程中發現，保租房不缺錢、不缺設計、不缺營建，但截至目前市面上沒有一個合適的系統，能夠滿足多種業態的保租房需求，以此為切口，魔方與不少保租房項目達成了系統方面的合作，以魔方的公寓管理系統賦能保租房。
此外，樂乎集團從民生角度出發，發揮全鏈條產業商業模式優勢，制定保租房個性化解決方案，同時，在保障性租賃住房項目的建設中著力研究“綠色運營”發展。
“微利可持續”發展模式或成為主流
市場化住房租賃企業將旗下項目納入保障性住房體系，此舉在中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長趙鑫明看來，具有積極意義。不過，在“納保”過程中，市場租金的不確定性，導致了保租房租金的不穩定性，這是企業需要重點關注的問題。
趙鑫明指出，保障性租賃住房在租金方面有所限制，租金要低于同地段、同品質的市場租金。不過，同品質、同地段的市場租金如何確定，目前政策上并未明確，有的地方正在嘗試采取市場評估的方法，制定保障性租賃住房租金價格，這是有益的探索。今年，中國房地產估價師與房地產經紀人學會也把如何合理測算和確定租金問題，作為重點研究的課題之一。
除此之外，市場租金是不斷變化的，這給納入保租房體系的項目收益帶來一定的不確定性，因為很多住房租賃企業的房源，是從產權人手里獲取房源再轉租經營的，其與原房東簽訂的租金一般是提前鎖定的，如果市場租金大幅下降或出現較大波動，對住房租賃企業的經營將帶來較大壓力，甚至可能造成虧損。
由于租金方面的限制，保租房的租金回報率相對有限。因此，在保障性租賃住房運營機制中，不少企業采取“微利可持續”的發展模式。在這一過程中，企業要想“算得過來賬”，除了需要各地制定合理的保障性租賃住房租金價格，以及落實相關扶持政策外，還需要提高企業自身的運營管理能力。
具體做法上，趙鑫明呼吁，住房租賃企業除了需要通過擴大規模、科技賦能來降低固定成本外，還有一大關鍵點在于，需要通過多元化經營，來彌補保障性租賃住房微利甚至平利的問題，“多元化經營，不是說什么都去做，而是多元化經營不同類型的租賃住房；不能簡單經營一個項目，而是組合式發展。”
“保租房具有保障性質，市場化住房租賃企業應該為解決民生發展做出相關貢獻，因此，企業不能在保租房項目上追求過高利潤目標，否則就違背了保障性租賃住房的目的。此外，保障性租賃住房也可以享受一定的稅收優惠政策，企業要在保本微利上發展保租房，同時做好市場化住房租賃，兩翼齊飛，才能使企業實現更好發展。”趙鑫明如是說。
保租房與市場化租房相互依存、共生
那么，保租房和市場化的住房租賃，究竟是一種怎樣的關系，兩者之間是否會存在相互競爭？又該如何做到協調發展？
“保租房與市場化租房之間是相互依存、相互共生的關系，甚至可以說是你中有我、我中有你。”上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任、中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長陳杰分析稱，保租房很大一部分來源于市場化租房，是市場化租房的存量轉化。市場化租賃房源只要愿意接受納管，服從保租房的相關規定，比如租金漲幅、限定供應對象等，就可以成為保租房。
在此基礎上，陳杰分析，保租房會對市場化租房形成一定的競爭關系，充當租房市場的壓艙石和穩壓器，穩定市場租金，促使市場化租房機構提升品質。因為保租房和市場化租房雖然在供應對象上存在是否有限制的差別，但更多時候是同時面向共同的群體——新市民和剛畢業大學生。與此同時，市場化租房對保租房也形成競爭關系，即保租房也要提高品質和服務質量，否則其租客會被市場化租房吸引走。
事實上，保租房的大規模建設，為市場化租房企業提供了輕資本模式發展的藍海空間，而市場化租房企業長期積累的管理經驗和社區運營技術，也為保租房高起點、高質量發展提供了保障。因此，現實中雙方存在較緊密的合作關系。
趙曉英表示，市場化住房租賃機構經過這幾年快速發展，積累了一定的規模，但建設保障性租賃住房還需要一定的時間，因此，今年的重點是，市場化住房租賃機構自營的項目，在滿足國家相應條件、門檻后就可以轉為保租房，也可以享受相應的優惠政策；此外，對于需要運營服務的保租房，市場化的運營機構也可以提供技術輸出，運營管理這些保租房項目，“存量、市場化的房源轉為保租房，加上集體用地、租賃用地上新建設的保租房，這兩方面共同發力才能盡快解決租購錯位的矛盾。”
“展望未來，保租房和市場化租房仍然是共生關系，相互借鑒，也相互約束、扶持，租房市場兩條腿走路才會更加穩健。”陳杰如是說。
（文章來源：新京報）
