在今年以來房地產市場遇冷的背景下，房企7月融資總額延續下滑態勢。克爾瑞近期數據顯示，2022年7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環比減少13.7%，同比減少62.9%，房企融資量已連續4月持續環比減少。
中指研究院監測數據也顯示，2022年7月房地產企業非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環比下跌3.1%，延續了二季度相對平穩的走勢。
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值得注意的是，雖然融資總額環比再次下滑，但房企融資成本持續保持低位。數據顯示，7月，行業平均利率為3.85%，同比下降1.28個百分點，環比下降0.19個百分點。另一方面，7月，房企共有51筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為740億元，環比增加15.8%，房企償債潮仍在持續成為業內共識。
“上半年房企銷售數據不佳，經營性回款未能改善現金流，同時6、7月為海外債年內第二波償債高峰。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水對證券時報·e公司記者表示，抓銷售回款、通過資產變現回籠資金、與債權人積極溝通以時間換空間，是房企緩解資金壓力主要手段。展望未來融資市場，他認為，未來行業非銀融資仍以境內公開市場融資為主，規模及結構不會出現明顯變化。
房企融資總額再下滑
從7月最新數據看，房企融資難問題仍然較為突出。克而瑞研究中心數據顯示，2022年7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環比減少13.7%，同比減少62.9%。房企融資量已連續4月持續環比減少。
從融資結構來看，境內債權融資429億元，環比減少18.5%，同比減少33.6%；境外債權融資29億元，環比增加203.6%，同比減少92.4%；本月資產證券化融資40億元，環比減少42.8%，同比減少89.4%。
中指研究院數據也顯示，7月房地產企業非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環比下跌3.1%，延續了二季度相對平穩的走勢。其中，信用債融資同比下降5.6%，環比上升7.2%；海外債融資同比下降98.0%，環比下降74.5%；信托融資同比下降85.5%，環比下降30.4%；ABS融資同比下降51.8%，環比微降1.8%。
談及信用債占比的提升，劉水告訴記者，信用債發行受政策支持，并且發行主體以國央企、優質民企為主，信用水平較高，因此投資人認可度較高，近幾個月發行量趨于平穩。與上年同期相比，海外債、信托融資規模下滑過快，因此造成當前信用債占比快速提升。
值得注意的是，數據還顯示，信托今年以來首次單月跌至百億之下，僅為84.8億元。信托資金進一步趨向保守，對行業投資更為審慎。
雖然融資總額環比再次下滑，但房企融資成本持續保持低位。數據顯示，從融資利率來看，本月發行的信用債平均利率為3.29%，同比下降0.67個百分點，環比下降0.18個百分點；海外債僅一筆，發行利率為4.30%。
對此，劉水表示，從利率均值來看，海外債發行利率高于信用債2-3個百分點，信托高于信用債3-4個百分點左右，當前融資結構發生改變，高成本融資占比大幅下降，總融資利率隨之下降。
8月到期債券總額將下降
值得注意的是，在樓市遇冷的背景下，房企償債境況也備受市場關注。
克爾瑞數據顯示，7月房企共有51筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為740億元，環比增加15.8%，償債潮仍在持續。大發在本月到期的3只境外優先票據、佳兆業到期的1只境外優先票據、泰禾到期的一只境外債券以及藍光的一筆公司債則出現了實質性違約。提前關注到2022年8月將有34筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為492億元，環比減少33.5%。
另一方面，多家出險企業也申請了展期。中指研究院數據顯示，7月為信用債到期高峰，多家出險企業為本月到期債務申請了展期，展期總額達135.3億元，占當月到期額的16.6%。民企償債狀況不佳，也拉低了投資人對民企再融資能力的信心。
“2022年以來已經有不少房企曝出了債務違約事件，而由于當前仍有部分房企存在流動性問題，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，仍需要行業注意。”克爾瑞分析師認為。
“上半年房企銷售數據不佳，經營性回款未能改善現金流，同時6、7月為海外債年內第二波償債高峰，因此近期房企違約事件較為集中。”劉水則表示，抓銷售回款、通過資產變現回籠資金、與債權人積極溝通以時間換空間，是房企緩解資金壓力的幾種主要手段，也是避免觸發違約事件的主要方式。
展望未來融資環境，克爾瑞分析師認為，整體看來，7月政府加大了對公募REITs和綠色金融的支持，預計未來房企的融資環境仍將繼續優化，優質民營房企優勢將繼續擴大。
劉水對記者表示，未來行業非銀融資仍以境內公開市場融資為主，規模及結構不會出現明顯變化。“近兩月持續有房企違約，市場信心仍未修復；非銀融資主要依靠境內公開市場，而發行主體以國央企和少量優質民企為主。融資主體和渠道均受限，短期內行業融資環境不會有明顯好轉，但受監管一直強調的‘滿足房企合理融資需求’及各地行業支持性政策影響，環境也不會再度出現明顯惡化。”
（文章來源：證券時報·e公司）
