今年首輪集中供地大幕已經拉開，多地以優質地塊吸引房企，競拍門檻也在下降。3月31日，同屬粵港澳大灣區的深圳和廣州推出今年首批集中出讓地塊。
深圳土拍仍強化“房地聯動”
深圳市規劃和自然資源局發布的消息顯示，深圳市2022年度第一批次、共計8宗居住用地于3月31日集中發布掛牌出讓公告，將于4月29日掛牌成交，地塊位置涵蓋寶安、光明、龍華、龍崗、坪山、深汕特別合作區共6區，總起始價約168.11億元。其中，龍崗區寶龍街道G02310-0001宗地全部用于建設企業自持的保障性租賃住房，其余7宗用地均建設“普通商品住房+保障性租賃住房”。
據悉，本批次用地掛牌方案延續了2021年深圳居住用地集中出讓的規則，除龍崗區寶龍街道G02310-0001宗地外，其余用地采用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓。例如，位于寶安區新安街道的A012-0112宗地建成后普通商品住房銷售限價(均價)為87494元/平方米(不含裝修)。本批次用地最高溢價率仍控制在15%以內，通過明確普通商品住房的銷售限價強化“房地聯動”，引導市場預期。此外，繼續通過核驗房地產開發資質、企業關聯性審查、購地資金審查、購地宗數限制等方式，進一步營造平穩、理性、有序的市場競爭環境。
值得注意的是，本次出讓地塊均初始配建保障性租賃住房，建成后由市住房保障署負責接收、運營和管理；企業競得自持的保障性租賃住房則由項目所在轄區住房建設局負責監管，實行政府指導、市場化運營。記者梳理發現，此次深圳推出的多塊用地限價相對于去年同片區用地的價格略微上調。例如，A012-0112宗地相比去年新安宗地(寶中鴻榮源項目)的每平方米8.55萬元限價，略微上漲近每平方米2000元。
多地土拍規則變化
提高房企積極性
不過，深圳此次土拍依舊采用“三限雙競+搖號”的方式，規則變化不大。3月31日，廣州公共資源交易中心掛出18宗涉宅用地，將于5月5日集中出讓，規則變化較為明顯。
不過，廣州此次土拍的規則發生了一些變化。在出讓條件方面，此次土拍也并未出現去年的“限房價”和“限售”條件，但大部分土地的出讓條件仍然設置了土地限價、競自持和搖號等程序。例如，黃埔地塊不再限定開發項目的售價，但對配建的教育設施等交付時間做出了要求。
海珠區兩宗地塊的要求就顯示，“當報價達到最高限制地價后，競買方式轉為競企業自持商品住房建筑面積(以不動產登記的建筑面積為準)的方式確定競得人，凡接受最高限制地價的競買人可參與競自持商品住房建筑面積，最高競自持商品住房建筑面積的比例設定為50%， 當有兩個或兩個以上競買人報出企業自持商品住房建筑面積的比例為50%后，停止網上競價，改為搖號確定競得人，所有接受自持商品住房建筑面積比例為50%的競買人參加搖號，搖號時間為限時競價后3個工作日內。”
無獨有偶，同屬粵港澳大灣區的東莞，2022年首批居住用地的集中供地也在日前上線，長安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝等鎮街共計出讓8宗地塊。值得注意的是，此次推出的地塊雖然限制了總價，但未限制建成后新房銷售價格。
進入2022年，多個城市的集中供地規則繼續發生變化。例如，杭州發布《2022年杭州市區第一批住宅用地集中出讓的公告》，此次政策對于杭州的土拍規則進行了調整，最大的亮點是明確了“次高者得”的規則。當地價到達封頂價之后將不再直接搖號，而是通過線下的一次報價方式進行。其中，在報價中將剔除最高報價，按照所有報價中次高者確定為競得企業。從這個可以看出，杭州確立了“次高者得”的模式，改變了過去“價高者得”的模式。
截至目前，22個集中供地城市中，超半數城市已推出今年首批集中出讓地塊。從土拍結果看，土地市場分化較為嚴重，整體表現冷熱不均。業內人士表示，雖然各地在以優質地塊吸引房企，競拍門檻也在下降，供地價格明顯讓利于房企，但整體土地市場仍然低位運行。
中國指數研究院認為，對于近來推出首批集中出讓地塊的城市，呈現出以下特點：集中出讓次數增加，供地量縮價漲，優質地塊放量；土拍規則優化，“化繁為簡”，降門檻、提利潤，搖號/抽簽基本成標配，提升企業拿地意愿；市場熱度分化明顯，而部分庫存較大或市場處于調整期的城市土拍熱度仍保持低位；拿地企業仍以國央企為主，部分穩健型民企拿地積極性仍在。短期來看，尚未首批推地的城市或將繼續優化土地結構和競拍規則。
（文章來源：證券時報）
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