銀保監會、住房和城鄉建設部日前聯合印發《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》(以下簡稱《意見》)，提出構建要以人民為中心、以市場化為導向、以風險可控為前提、以多方協同為保障，構建多層次、廣覆蓋、風險可控、業務可持續的保障性租賃住房金融服務體系。
多主體供給、多渠道保障與租購并舉是我國住房制度建設的目標圖景。未來十年國內將會有三分之一的人選擇租房居住，年輕人與進城農村人口將是租房主要群體。租賃住房市場不僅關系到大量城市新市民、青年人的安居生計，更是穩定房地產市場的重要力量。按照住房和城鄉建設部的數據，今年全國40個城市將新籌集保障性租賃住房240萬套，“十四五”期間共新增保障性租賃住房650萬套(間)。
但無論是擴大租賃住房的增量供給，還是穩定租賃住房企業的存量服務實力，都需要充分的資金支持。按照北京大學課題組的計算，“十四五”期間租賃住房年均投資的資金需求約6000億元，而從存量市場看，目前國內租賃住房企業完全依賴租金差的盈利模式，租金回報率一般在2%~4%之間，遠低于6%~8%的國際平均水平，很難吊起商業資本的投資胃口，急需找到新的金融支持管道以走出負重困境。
租賃住房金融模式主要有債權融資(包括銀行信貸和債券發行)、股權融資(包括IPO上市融資與風險資本融資)、資產證券化(包括資產支持型證券、商業房地產抵押貸款支持債券和資產支持票據)以及房地產信托投資基金(REITs)。目前商業銀行對租賃住房企業提供的貸款年利率在4%以上，風險投資資金成本普遍高居12%~18%之間，IPO的融資成本就更高；雖然資產證券化看上去品種不少，但因競爭激烈債券利率被不斷壓低，難以對投資人形成吸引力。另外，目前國內標準的公募REITs并未啟動，且現有制度下，有關類REITs產品存在對投資人和融資企業雙重征稅問題。
基于以上判斷，國內租賃住房項目與企業目前主要還是依托債權融資，股權融資、資產證券化以及REITs等融資通道不是過于狹窄，就是還沒有完全打通，而即便是債權融資通道，企業也遭遇著自身盈利能力弱與融資成本高的巨大約束，其中作為最主要融資工具的銀行信貸更存在著期限錯配的問題，同時以產業投資基金為核心矩陣的權益性融資未能有效進入，金融支持租賃住房的功能尚未得到充分釋放，需要從行業制度、融資業務與具體產品的創新層面進行推動與激勵。
鑒于租賃住房行業利潤率低、收益周期長以及風險敞口較大形成的商業銀行介入意愿并不強烈的現實，《意見》也提出支持保險機構為保障性租賃住房建設運營等環節提供財產損失、民事責任、人身意外傷害等風險保障，同時提出要加強與融資擔保機構在保障性租賃住房領域的合作，發揮政府性融資擔保機構增信支持作用。作為政策工具的延伸，地方政府也可嘗試建立租賃住房發展風險補償基金，或者建立租賃住房財政專項資金，通過提供直接補助、以獎代補或者財政貼息以及稅收減免等方式降低租賃住房企業融資成本與風險。
的確，除了回報率低外，租賃住房投資還具有前期投入高、回報期長以及資產整體流動性弱的特點，而REITs的價值主張恰恰是穩定的現金流以及持續性分紅，且注重長期投資回報，估值邏輯和商業邏輯應當是與租賃住房項目最為匹配的融資工具。為此，《意見》鼓勵銀行、保險和信托等金融機構在依法合規、風險可控的前提下參與公募REITs，接下來公募REITs落地與實施過程中也有必要在稅收方面給予REITs較為充分的激勵，即本著稅收中性原則，避免在REITs發行與投資環節的雙重征稅，同時為REITs物業資產經營和重組期間所涉及的土地增值稅、經營增值稅、所得稅提供一定的稅收優惠支持。
(作者系中國市場學會理事、經濟學教授)
（文章來源：證券時報網）
