2022 年貨幣寬松周期確定，受疫情擴散等外生因素影響，經濟壓力加大，房地產政策面臨逐步放松。開年以來，中央多次會議強調穩增長，國內貨幣供給和社會融資規模增速加快，M2 和社會融資增速差收窄，新增住房貸款同比連續兩個月為負值，2022 年3 月新增住房貸款為7539 億元，同比下降23.79%，新增的流動性目前仍然淤積在金融體系內，還未傳導到實體經濟。3 月份新冠疫情再次爆發產生經濟拖累，而房地產行業對于GDP的貢獻在經濟下行壓力較大之時尤為突顯，從歷史經驗來看，房地產政策發展的路徑為：貨幣政策寬松→各地房地產政策逐步放松→中央定調放松房地產政策，目前國內正處于地方房地產政策放松階段，后續迎來進一步放松的可能性較大。
房地產行情具有極強的政策引導性，頭部房企跑出超額收益往往需要政策和基本面相互配合。觀測以往出現的四輪房地產超額行情，行情期間，政策傳導共性表現為：中央放松貨幣政策→地方房地產政策放松→房地產板塊行情開始→房地產基本面修復或修復證偽→房地產政策收緊→房地產行情結束。
房地產邁入存量空間，行業內部格局頭部效應顯著。2008 年以來我國房地產增量放緩，伴隨人口出生率下降和老齡化問題，房地產市場增速逐漸趨于飽和，行業從增量逐漸轉入存量發展，2017 年-2021 年，龍頭房企市占率總體攀升，在風險暴露-出清過程中，央企基本面保持良好發展，房地產板塊仍有上升空間，建議關注優質中央房企。
風險提示：地緣政治、疫情延續等外生拖累經濟增長，房地產基本面持續惡化，房地產松綁政策不及預期。
（文章來源：長城證券）
